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[기고: 황영석칼럼①] ‘고현도시재생사업’의 비효율-'행정과 혈세 낭비'황영석/거제발전연구회 회장
.지금으로부터 약3년 전인 2018년 가을경 어느 애국단체가 조선일보와 동아일보에 광고를 내어 ‘대한민국의 매년 경제 5% 성장 방안’에 대해 공모했고, 필자는 전국에서 9명을 선출한 테스트에 선발되어 서울신문 20층 국제컨벤션센터에서 발표했던 경험을 살려, 뜻을 세워  이 의견을 제시하는 만큼 이해 당사자들의 오해가 없기를 기대합니다. <글쓴이>
이 칼럼은 기고칼럼으로 기고 내용과 뜻이 본사의 편집방향과 반드시 일치하는 것은 아님을 우선 알려드립니다.

지방자치화시대 책임과 의무

공인은 누구나 사익이 아닌 공익을 추구해야 하다는 것은 자신의 명예와 관련이 있기 때문이다. 오늘날 지방자치 시대는 그 지역민의 능력으로, 그 지역의 문제를 해결한다는 취지로 단계적으로 출발하여 거제가 고향인 제14대 김영삼 대통령(1993년2월 25일~1998년2월 24일)의 임기 중인 1995년부터 민주주의의 완성이라 볼 수 있는 4대 동시지방선거가 실시되었었다.

따라서 거제시장과 시의회는 견제와 균형을 이룰 수 있도록 의회는 사업과 예산과 조례를 결정하고, 시장은 의회가 결정한 것을 집행하면서 시민들의 다양한 욕구를 충족시켜야 한다.

지방자치제에서 자치단체장은 지방의회에서 결정해 준 것만을 집행하지만, 지방의회(地方議會)는 첫째 자치단체(自治團體)의 중요 의사(議事)를 심의·결정하는 주민대표기관으로서의 지위, 둘째 그 자치단체(自治團體)의 의사(議事)를 최종적으로 결정하는 기능인 의결기관(議決機關)으로서의 지위, 셋째 조례제정을 통한 입법기관(立法機關)으로서의 지위, 넷째 지방의회(地方議會)에서 의결(議決)된 의사에 대해 집행부(執行部)가 합법적으로 실행하는지에 대해 「감시·감독(監視監督)하는 견제기관(牽制機關)」으로서의 지위를 가지기 때문에, 지방자치단체의 장에 못지않게 자치단체 의원의 역할이 지방자치제의 중요한 양대 산맥으로 볼 수 있다.

또 대표적인 지방의회의 권한은 첫째 의결권과 둘째 자율권과 셋째는 청원 수리권과 넷째는 의견제시권, 다섯째는 서류(자료)의 제출을 단체장에게 요구할 수 있는 권리, 여섯째 출석요구권과 질문권으로서 감사(監査)와 조사(調査), 그리고 안건(案件)의 심사(審査)와 직접 관련 이 있는 서류의 제출을 단체장에게 요구할 수 있는 권리, 의안(議案)을 발의(發議)할 수 있는 권리, 발언권과 동의발언권, 표결권, 의장, 부의장 등 선거권과 피선거권 등의 권한이 있다.

그러므로 거제시장과 시의원은 거제시정에 관한 전반적인 책임과 의무를 공유하며, 성실하게 직무를 수행함으로써 시장과 의원의 특권을 누리나, 반드시 그에 따른 책임도 있기 마련이다.

‘도시재생 특별법’과 ‘고현 도시재생 이음센타 조성사업’
도시재생사업은 2013년 6월 4일에 제정된 '도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법'에 따라 시행되는 사업으로서, '도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법'은 도시의 주거ㆍ경제ㆍ사회ㆍ문화적 환경을 지속가능하게 관리하고 재생하기 위해 민간과 정부의 관련 사업들이 실질적인 도시재생으로 이어지도록 함으로써 지속적 경제성장 및 사회적 통합을 유도하고, 도시문화의 품격을 제고하는 등 국민들의 삶의 질을 향상시키는데 기여하려는 목적으로 제정되었다.

영남지역은 대표적으로 부산시 북구 구포역의 주변이 '구포이음 도시재생뉴딜사업'을 통해서 상권이 살아나고, 사람들이 행복한 마음으로 찾아오는 활기찬 거리로 변모하고 있다는 것이 모범적 사례로 꼽힌다.

따라서 거제시가 추진하는 ‘고현 도시재생 복합기능 이음센타 조성 사업’의 출현은 경기가 부진한 고현 상권 전체에 활기를 되찾는 기회가 되기를 기다리는 점포 사업주들이 상당 수다.

또한 이 도시재생사업과 관련하여 지난 4월 24일 열린 시의회 행정복지위원회서 신금자 부의장은 “이음센터 조성 212억원을 포함해 고현동 도시재생 마중물 사업에 292억원이 들어간다”고 밝혔으며, 도시재생 복합기능 이음센타 조성사업비로서 236억1,700만원 중에는 토지및 건물매입비용으로 100억원, 증축을 포함한 리모델링에 212억1700만원, 도시재생현장지원센타에 15억원, 상생협력상가 6억원, 경노당(노인학교) 2억원, 옥상정원 이벤트 1억원을 투입할 계획이다.

이외 ‘원도심 중심상권 활성화’, ‘보행 환경개선’, ‘지역공동체 활성화’ 등의 사업은 제외하고, 고현지역의 ‘도시재생 복합기능 이음센타 조성사업’에 있어서, 예산의 효율성과 타당성을 검토해 보기 위해서 몇 가지 사실을 확인해 보면 아래와 같은 흐름이다.

먼저 상권이 살아나고 활기찬 거리를 만들기 위한 고현지역의 ‘도시재생 복합기능 이음센터조성사업’의 총 소요비용은 2백1십2억1천7백만원(₩21,217,000,000원)으,로 추정되며, 그 내용은 거제관광호텔의 부지와 건물의 매입 및 리모델링에 대한 예산은 212억700만원이 계획되었고, 그 내용을 자세히 살펴보면 이렇다

첫째 토지매입비는 84억200만원 추정, 둘째 건물매 33억원 추정, 셋째 증축비 38억6500만원추정, 리모델링 비용 56억5,000만원 추정했기에 고현지역의 ‘도시재생 복합기능 이음센타 조성사업’에 투입되어야 할 총 소요비용은 2백1십2억1천7백만원(₩21,217,000,000원)을 추정했다.

이 사업에 대한 거제의회의 의결의 과정은 2020년 05월 01일 거제시의회의 제215회 본회의에서  행정복지위원회위원장인 전기풍 의원이 “고현 도시재생 복합기능 이음센터 조성의 건은 ‘고현 도시재생사업’의 일환으로 고현동 33-30번지 외 2필지의 토지와 관광호텔을 매입 리모델링과 증축을 통해 지하 1층, 지상 8층 연면적 7,466㎡ 규모의 이음센터를 조성하는 것으로 사업비는 국비 포함 212억 1,700만 원입니다.”라고 안건 상정하였고, 행정복지위 재석원 7명중 찬성 5명, 반대 1명, 기권 1명으로 고현 도시재생복합기능 이음센터 조성의 건은 취득하는 것으로 결정했는데, 찬성은 전기풍 위원장, 이태열‧강병주‧이인태‧안순자 의원이며, 신금자 부의장이 반대했고, 김동수 시의원은 기권했다고 알려지고 있다.

‘고현 도시재생 복합기능 이음센터’의 대상 건물인 ‘관광호텔’은 1995년에 준공해 만25년차인 고현동 33-30번지에 위치하며, 일반상업지역 대지면적 2,010.1㎡(약608.1평)이고, 지하 1층 지상 8층 호텔로, 건축물 연면적이 5,212.64㎡(약 1,577평)이다. 

상업지역의 토지 608평, 건평 1,577평 광호텔 건물에 토지 84억200만원과 건물 33억원을 합하면 117억2백만원과 증축비 38억 6,500만원과 리모델링비 56억 5,000만원을 합해 212억 1,700만을 투자해 ‘고현 도시재생사업’ 효과를 보려는 계획을 투자에 대한 타당성과 효율성 검토를 위해 다음의 사항을 확인해 본다.

고현 도시재생 사업’의 참고사항
먼저 ‘고현 도시재생사업’은 투자에 대한 타당성과 효율성 이전에 참고하여야 할 사항이 있다.첫째 도시재생산업은 지난 2019년에 거제시가 국토교통부에서 시행한 2019년 하반기 도시재생 뉴딜사업에 공모하여 고현동과 옥포동의 2곳이 선정돼 국비 250억 원과 도비 50억 원을 확보했고, 5월 1일에 공유재산취득에 대한 예산을 편성코자 거제시의회를 통과했다.

둘째 건축법상 ‘제2종 시설물’은 ‘제1종 시설물’에 해당 않는 건축물로 연면적 5천m²이상(각 용도별 시설의 합계)의 문화 및 집회시설, 종교시설, 판매시설, 운수시설 중 여객용 시설, 의료시설, 노유자시설, 수련시설, 운동시설, 숙박시설 중 관광숙박시설 및 관광휴게시설이고, 이 관광호텔은 건축물 연면적은 5,212.64㎡이나, 근린생활시설이 포함돼 해당되지 않았다.

셋째 ‘제3종 시설물’은 준공 후 15년이 경과된 연면적 1,000㎡ 이상 ∼ 5,000㎡ 미만의 판매시설, 숙박시설, 운수시설, 문화 및 집회시설, 의료시설, 장례식장, 종교시설, 위락시설, 관광휴게시설, 수련시설, 노유자시설, 운동시설, 교육시설이나 이 관광호텔은 거제시가 건물의 관리실태가 양호하다고 보아 위험재해관리대상 건축물로 고시를 하지 않았기 때문에 ‘제3종 시설물’이 아니므로 정기안전점검의 대상도 아니며, 5월말에 안전진단의 결과가 나온다고 했다.

넷째 관계 공무원에 의하면 거제시장과 거제시의원들은 이 관광호텔의 안전진단도 받지 않고, 지금까지 업무를 추진해 왔고, 안전진단용역이나 토지와 건물에 대한 감정평가도 5월말에 나올 예정이라고 하며, 이때 건물의 상태와 내진 등에 대한 평가도 나올 것이라고 한다.

안전점검 및 정밀안전진단의 실시 시기와 관련사항
모든 건물은 ‘시설물의 안전관리에 관한 특별법 시행령(약칭: 시설물안전법 시행령)’에 의하면 건물에 대한 안전점검 및 정밀안전진단의 실시 시기(령 제6조1항 및 제9조2항)에 관한 정밀점검과 정밀안전진단의 실시주기가 지정되어 있고, 모든 건물은 안전등급이 있는데 A등급은 4년에 1회 정밀검사, 6년에 1회 정민안전진단을 받아야 하며, BㆍC등급의 경우 3년에 1회 이상 정밀검사, 5년에 1회 이상 정밀안전진단을 받아야 하며, DㆍE등급의 경우는 2년에 1회 정밀검사, 4년에 1회 정밀안전진단을 받아야만 한다.

또한 안전점검 및 정밀안전진단의 대가는 ‘시설물의 안전관리에 관한 특별법 시행령’ 제8조에 의거해 한국시설안전공단(이하 "공단"이라 한다)이 국토교통부장관의 승인을 받아 정한다.

어느 행정기관이라도 지방자치단체장이 제3종시설물로 지정할 수 있는 시설물의 범위는 준공후 15년이 경과된 연면적 1,000㎡ 이상∼5,000㎡ 미만의 판매시설, 숙박시설, 운수시설, 문화 및 집회시설, 의료시설, 장례식장, 종교시설, 위락시설, 관광휴게시설, 수련시설, 노유자시설, 운동시설, 교육시설이고, 둘째 준공 후 15년이 경과된 연면적 500㎡ 이상∼1,000㎡ 미만의 문화 및 집회시설 중 공연장 및 집회장, 종교시설, 운동시설이고, 셋째 준공 후 15년이 경과된 연면적 300㎡ 이상∼1,000㎡ 미만의 위락시설, 관광휴게시설이 해당된다.

만약 제3종시설물에서 해제하려면 ‘시설물의 안전 및 유지관리 실시 등에 관한 지침’ 제103조에 의해 시설물의 안전등급, 공중에 미치는 위험도(사용인원, 세대수 등), 시설물의 경과년수 등을 종합적으로 고려하여 그 지정을 해제할 수 있고, 안전등급이 B등급 이상이거나 개축 등의 보수·보강을 통해 안전등급이 B등급 이상으로 상향된 경우에 한해서만이 가능하다.

따라서 이 관광호텔은 ‘제2종 시설물’ 혹은 ‘제3종 시설물’에 해당되지 않았지만 2017년 BㆍC등급은 3년에 1회 이상 정밀검사를 받았어야 하며, 한국시설안전공단(이하 "공단"이라 한다)에서 ‘시설물안전법’에 의거하여 2017년에는 안전등급이 B등급 이상의 등급을 확보해야만 했었다.

‘제1종 시설’물 및 ‘제2종 시설물’은 정기안전점검 및 정밀안전점검을 받아야 하며, ‘제3종 시설물’도 정기안전점검은 받아야 하나, 이 관광호텔은 ‘제3종 시설물’에도 해당되지 않았기에 정기안전점검을 받지 않았지만, 반드시 안전점검 후에 부동산 매매계약을 착수해야만 한다.

‘도시 재생사업 타당성’의 재검토
다음으로 ‘고현 도시재생사업’에 대해서 계획된 이 관광호텔을 사용할 경우와 대타로 인근 다른 건물로 대체할 경우의 기능적인 면과 예산의 효율성이라는 면에서 타당성을 점검해보자. 먼저 이 관광호텔이 ‘고현 도시재생 복합기능 이음센터’의 기능적인 면을 검토해 본다.

첫째 ‘고현 도시재생사업’의 ‘고현 도시재생 복합기능 이음센터’사업은 특정 건물을 중심으로 이루어지는 개념이 아니라 특정 거리를 중심으로 이루어져야 하기에 실효성이 떨어진다.

둘째 거제시가 추진하는 ‘고현 도시재생 복합기능 이음센터’는 숙박시설이 아니고, 사무실 개념의 센터이기에 숙박시설을 매입해 사무실로 리모델링을 하는 것은 상가건물 혹은 근린상가를 리모델링하는 것보다 비용이 더 많이 투입되어 투자금 대비 예산집행의 효율성이 떨어진다.

셋째  ‘고현 도시재생 복합기능 이음센터’가 제기능을 발휘하기 위해서는 특정 건물보다 일정 거리의 상권활성화를 위해서는 일정한 정도의 거리 안에 있는 전체 상권의 활성화를 기해야 함으로 특정 건물에 집중투자를 하는 것은 효율적이지 않다.

넷째 건축물의 안전을 고려하여 608평을 지상에 증축하더라도 이미 25년이 경과된 건축물을 리모델링을 하며, 인테리어해 결국 평당 약523만원의 사무실을 확보한다는 것은, 평당 450만원 정도이면 최고급 사무실의 신축이 가능하기에 신축에 비해서도 경쟁력이 비효율적이다.

다음으로 시민들의 혈세인 예산의 투자에 있어서 그 효율성을 검토해 보자.

첫째 사업지는 상업지역의 토지,건물매입비 117억2백만원과 증축비 38억 6,500만원과 리모델링비 56억 5,000만원  도합 212억 1,700만을 투자하는 것에 비해 관광호텔의 지근거리에 연면적 약 3,000평 신축한지 약15년이 경과된 토지와 건물도 약 110억원(평당 약367만원)이면 매수할 가능성이 많은 경우에 비해서도 경쟁력이 떨어진다.

둘째 만약  이 관광호텔이 아닌 지근거리에 있는 연면적 약3,000평 건물에다 ‘이음센터’를 유치할 부동산을 약110억원에 매입 동일한 56억5,000만원의 리모델링비용을 투자한다면 약166억5백만원으로 약3,000평의 ‘고현 도시재생사업’을 위한 ‘고현 도시재생 복합기능 이음센터’가 만들어 질 것으로 예상되며, 건축물은 10년이 더 젊어지고, 건물평수는 약730평이 늘어나고, 예산도 약46억1천2백만원(약212억 1,700만 - 약166억5백만원 = 46억1천2백만원) 정도의 예산을 절약하는 효과를 거둘 수도 있다.

셋째 중고차가 새차보다 수리비용 등 운영비용이 많이 나오듯, 25년생 건물의 감가삼각비를 고려하거나, 20년 후를 생각하면 투자비의 효율성에 대해 부정적이겠지만 부동산의 가격이나 운영, 보수비용보다 더 중요한 것이 거제시민들의 생명과 안전이라는 것을 고려해야 한다.

제언(提言)을 마무리하며
정리해 보면 도시재생과 담당공무원은 거제시가 안전진단 용역업체에 발주한 진단결과가 5월 말경에 나올 것이나 이 결과에 따라서 ‘시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법 시행령’ 별표3의 안전등급상 C등급 이상이면 이 관광호텔 부동산 매입계약을 체결할 예정이라고 한다. 

거제시는 ‘고현 도시재생 복합기능 이음센터’를 설치하기 위한 가장 우선된 직무의 순서는 매입대상 건물이 준공된지 약25년이 지난 건축물이고, 안전진단 결과가 D급이하이면 이음센타를 설치할 수가 없기 때문에 관광호텔의 안전등급의 확인이 우선적으로 착수했어야 했다. 

또 변광룡 거제시장의 불합리한 예산집행은 도시재생과 관련된 건축사와 공인감정사 그리고 공인중개사와 같은 전문가의 고언을 참고하지 못한 대표적 사례로 보이며. 이로 인해 거제시민들의 혈세낭비나 다수가 아닌 특정인에게 수익을 몰빵한다는 느낌을 주어서는 안될 일이다.

또한 거제시의회에서 계획한  이 사업에 투입하려든 관광호텔 매입 비용을 212억 1,700만원으로 의결하했나, 지근거리의 약 3,000평 10년이나 더 젊고, 기능이 더 살아나고 약730평이 늘어나며, 예산도 약46억1천2백만원을 절약할 수 있다면 본 사업은 전면적으로 재고 검토할 필요가 있다.

거제시 도시재생과의 공무원에 의하면 5월 말 건물 안전등급용역결과가 건물안전등급이 C등급 이상이면 매매계약 체결 예정이라지만 거제시민 안전에 관계된 사안인 만큼 2017년도 이전의 관광호텔에 대한 안전등급과 정밀검사 결과부터 시민에게 공개해야 한다.

거제시는 혈세를 낭비하는 비효율행정, 시민의 소리를 듣지 않는 외골수행정과 합법을 가장한 위선행정은 가능한 지양해야 하며, 거제시장과 거제시의원들을 비롯한 거제시 안전도시국장과 도시재생과장은 직권남용과 ‘공무원의 직무관련 범죄고발 치침’ 등에 시달리지 않아야 할 것이다. 

옥영문 의장은 효율성을 중심으로 국고를 절약해야 하며, 이 절약 가능한 약46억원으로서 거제시 9동, 9면, 2개 출장소의 ‘소년, 소녀가장들과 독거노인들’에게 이 돈을 효율적으로 배분하여 사용한다면, 그들의 여름은 얼마나 시원할 것이며, 또 겨울은 얼마나 따뜻할 것일까?

황영석 ‘거제시 발전연구회장’의 HOT 상세프로필
      (연락처 : 010 - 4584 – 8249)

1. 22년 전(1998년), 중앙일보 인물사전인 “한국을 움직이는 인물들”에서 정치 분야 거제시의 최연소 인물로 선정됨.
2. 칼럼니스트 대한민국 제1호 명인.
3. 조선닷컴 토론마당 정치칼럼 토론문 등에서 1위(장원) 150회 이상 당선.
4. 조선닷컴 역사상 최대조회 1위, “민간어린이집은 왜 휴원으로 돌입했나?”
      조회 31,675회. 2016년 7월 5일 현재.
5. 『그래, 맞다. 이인제!』, 『홍준표의 영웅시대』 등 12권 집필한 것 중 1권 출판.

■ 황영석의 ‘HOT 이슈칼럼’에 시선을 집중해 주시길 바랍니다. 

 

 

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