개발이익 환수대상 평산산업(주)에만 실행되어야 하는가?
대우조선-애드미럴호텔, 삼성중공업-사외기숙사는 개발이익 없었나?
조선업종만 지역경제 도움되고, 중소기업 아파트 건설은 도움 안되나?
300만원대 아파트는 영구임대아파트로 분양가 인하효과와 무관한 '생색내기 공약?'

거제시가 민간사업자의 개발이익 환수 부지에 교사·공무원을 위한 통합숙소를 오는 12월 착공한다며 주택건설사업계획을 지난 11일 승인 고시했다. 이 사업은 거제시가 자연녹지였던 땅을 아파트를 건립할 수 있도록 도시계획을 변경해 주는 댓가로 받은 땅에다 300만원대 저소득층 서민아파트와 함께 건립하게 된다.

2014년 6월 거제시 도시계획위원회는 '300만원 대 아파트 사업부지'를 포함한 151,049㎡의 양정.문동지구 지구단위계획 구역 결정을 위한 도시관리계획을 조건부 가결했다. 300만원 대 아파트 사업부지와 평산산업(주) 소유 부지에 아파트를 건립 할 수 있도록 토지관련 법적인 절차를 사실상 풀어준 것이다.

공무원.교사 통합숙소 조감도

 당시 지구단위계획 구역의 토지이용 계획은 주택용지 95,655㎡, 도로 23,975㎡, 공원 16,255㎡, 녹지 13,676㎡, 유수지 1,026㎡, 하천 443㎡ 등으로 나뉘어져 있었다. 이 가운데 주택용지95,665㎡는 평산산업이 시행하는 일반아파트 부지 71,572㎡와, 300만원대 서민아파트 사업부지및 통합숙소부지 24,093㎡로 나뉘어 졌다.

평산산업은 1단지와 2단지로 나눠 현대산업개발에 시공을 맡겨 아파트를 건립 할 예정으로 현재 공사가 진행 중이다. 1단지 공사는 양정동 117번지에 636세대, 2단지는 문동동 353~7 일대 643세대 등 모두 1,279세대의 아파트가 2018년 5월 준공예정이다. 평산산업으로 부터 아파트를 건립 할 수 있도록 부지정지 후 기부 받는 조건이었다.

통합숙소는 문동동 일대 8308㎡ 부지에 지하 1층, 지상 20층, 1동, 200세대 규모로 오는 12월 착공해 2019년 11월께 완공할 계획이다. 전용면적은 24.75㎡형과 24.75㎡ A형, 34.99㎡형 등 3가지 타입의 최소형을 공급한다. 추정사업비는 125억원 전액 시비다

배정 물량은 시청과 교육청, 경찰서, 소방서 4대기관별 입주희망자 수요조사를 통해 결정하기로 했다. 이에 다른 기관에 속하면서도 거제시내에 주민등록을 두고 근무하는 공무원들로부터는 "우리는 공무원이 아닌가?"라는 볼멘 목소리가 나온다. 반면 일반시민들로 부터는 "공무원 교사가 저소득층인가?"라는 비아냥 소리도 나온다.

조선경기 활황시 거제는 전국 평균을 웃도는 부동산 시세 때문에 매년 전입하는 교사와 공무원들이 주거문제에 어려움을 겪어 거제를 떠나려는 교사나 공무원이 많았다. 특히 교사들의 경우에는 능력있는 우수교사들은 거제를 기피해 교육당국은 울며겨자먹기식으로 초임교사들을 발령하는 사례도 늘어났다 이에 시는 300만원대 아파트는 장기공공임대아파트를 건립해 저소득층의 주거안정과 주거수준 향상을, 교사 공무원 통합 숙소는 우수인력의 역외유출 방지와 도시경쟁력 확보를 기대효과로 제시했다.

문제는 개발이익환수 문제다. 부지는 모두 10만6833㎡ 규모로 교사·공무원 통합숙소와 함께 300만원대 서민임대아파트 575세대도 지난 3월 착공, 오는 2019년 하반기께 준공할 예정이다. 당초계획보다는 약 1년 지연된다.
 

시는 민간사업자가 보유한 농림지역 포함, 계획관리지역 임야 18만9370㎡를 도시관리계획 지역으로 변경한 후 공동주택 1300가구를 건립할 수 있는 부지를 만들어 주는 조건으로 2015년 이 부지를 개발이익환수 명목으로 기부채납 받았다.(뇌물죄 성립 여부는 별론으로 한다)

개발이익환수(開發利益還收)제도는 토지에서 발생되는 개발이익(開發利益)을 공익을 위해 환수하는 제도다. 1990년부터 실시된 토지공개념 3대 제도 가운데 하나로, 국가나 지방자치단체가 개발이익을 환수해 적정 배분함으로써 토지에 대한 투기를 방지하고 효율적인 이용을 촉진 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 법률이 제정되었다.

결국 개발이익환수는 토지의 용도변경으로 발생한 자본이득을 환수하는 것이다. 개발이익환수제는 개발사업을 시행하는 사업자에게서 개발부담금을 환수하고, 관할 지방자치단체장이 부과하는 데 반해 토지초과이득세는 관할 세무서장이 부과한다.

 '개발사업'이란 국가나 지방자치단체로부터 인가ㆍ허가ㆍ면허 등을 받아 시행하는 택지개발사업이나 산업단지개발사업 등이고, '정상지가상승분'이란 금융기관의 정기예금 이자율 또는 '국토법' 제125조에 따라 국토부장관이 조사한 평균지가변동률(그 개발사업 대상 토지가 속하는 해당 시ㆍ군ㆍ자치구의 평균지가변동률을 말한다.) 등을 고려 대통령령으로 정하는 기준에 따라 금액을 산정한다

징수된 개발부담금의 50%에 해당하는 금액은 개발이익이 발생한 토지가 속하는 지방자치단체에 귀속되고, 이를 제외한 나머지 개발부담금은 따로 법률로 정하는 광역ㆍ지역발전특별회계에 귀속된다.

 "기업 땅 개발 이익 환수에도 '공정한 사회' 적용돼야"
기업 소유 부지 개발이익 환수 불투명...투명한 객관적 관리 시스템 마련 필요
기업이 소유지를 개발하는 과정에 생긴 이익 환수를 둘러 싸고 불투명성 논란이 일어나고 있다. 기업은 기업대로, 지자체나 주민들은 주민들대로 불만이다. 요즘 화두인 '공정한 사회'를 위해서라도 투명한 개발 이익 산정 및 환수 절차가 마련되어야 한다는 지적이 설득력을 얻는다.

토지용도 변경이 허가된 대우조선의 애드미럴호텔 중앙랜드 이전허가 도시계획변경(최근 시세차익 남긴 후 매각), 삼성중공업의 사외기숙사를 허용한 장평(연곡지구)도시계획변경에는 같은 개발이익 환수 요인은 없었을까. 이 부분에 대한 상세보도는 시리즈<3>에서 거론 예정이다.

시가 개발 이익 산정의 기준이 되는 표준지 공시지가를 비롯 조선소에 혜택을 준 것이 특혜인지, 아니면 대기업에는 지독히도 약한 면모를 보인 것인지는 구체적 설명이 없어 의혹만 있을 뿐이다. "검증을 맡아야 할 민간 감정평가 법인의 활동"에 대한 설명도 없었다. 권시장은 사회공헌과 관련 구두로만 오간적 있었다고 지난 3일 기자간담회에서 답했다.

두 조선소에 대해 구체적인 개발계획의 당위성이나 세부 내용설명이 부족한채로 토지 용도 변경만 바꿔줘 '특혜의혹'도 생긴다. 해당 부지의 미래 가치를 너무 소극적으로 반영한 점은 없는지도 들여다볼 필요가 있다.

해당 지역의 경우 기반시설이 전무해 단순한 용도지역 상향만으로 기대할 수 있는 지가 상승은 미약하니, 개발이익에 대해 어떤 방식의 법률상 근거가 있는지 알려지지도 않았다.  특히 기업의 의도나 사실관계와는 상관없이 '특혜' 논란만 일어 기업 이미지 훼손 우려까지 고려치 않을 수 없다.

개발 이익을 둘러 싸고 특혜 등 논란과 기업에 대한 손벌리기는 개발 이익 산정 및 환수를 위한 객관적인 절차ㆍ방법 등이 마련돼 있지 않기 때문이라는 지적이다. 기존의 '법률'이 있지만 특정 지역을 관광ㆍ산업단지, 택지 등으로 개발할 때에만 적용될 뿐 조선소 소유부지의 경우 단순 용도 변경은 적용되지 않을 수도 있다는 점도 봐야한다.

다만 기업 입장에선 특혜 논란에서 자유로워지고 지자체의 협조를 쉽게 얻기 위해 '울며 겨자 먹기'로 개발 이익 환원에 나설 수도 없다. 지자체 입장에선 단체장의 '치적용'으로 삼아 홍보하기 위해 활용해서는 안된다. 그만큼 개발 이익 환수 과정이 뚜렷한 기준이나 검증 절차없이 불투명하게 진행될 개연성이 높기 때문이다. 결국 지자체와 기업간의 '밀실 협상'에 의해 개발이익 환수가 이뤄진다는 비난이 생길 수 있다.

특히 전문가들은 기업 소유 부지 개발의 이익 환수 과정을 처음부터 끝까지 통합해 투명하고 객관적으로 관리하는 시스템 마련이 시급하다고 충고하고 있다. 기업 소유 부지 개발이 시작되면 민관합동기구를 통해 개발에 따른 이익을 객관적으로 산정해 내고, 이에 맞는 기부채납 규모와 방식을 정하고, 이어 추후 검증까지 관리해 투명성ㆍ객관성을 제고하는 방식을 도입해야 한다는 것이다.

현재로선 300억원을 들여 시립테니스장에 실내수영장을 지어 기부채납 여부가 오간 삼성중공업의 구두상의 논의에 대해 기업사정을 이유로 100억짜리만 지어서 기부체납해도 아무런 검증이나 제재를 할수가 없다. 개발 사업 계획이 세워지면 이익 추산부터 환수, 검증까지 모든 절차를 통합관리할 수 있는 민관합동기구가 필요하다. 문제는 개발이익 발생여부 조차 모르쇠이기 때문이다.그러나 시장의 발언을 보면 어느 정도 감은 간다.

지난 6월  '행복주택팀' 의회 행정사무감사에서 전기풍의원이 질의 답변을 통해 " 300만원대 아파트는 분양가 인하 효과가 있는 것이 아니고 영구임대주택사업이라 생색내기용이 아닌가? 4개 행정기관 공무원들에게 임대료를 시가 부담해 12평은 12만원, 15평형은 25만원정도로 추계 지원함은 불공정한게 아니냐"고 따지기도 했다.

<관련기사 및 자료 >

거제시 고시 제2017 - 192호                        주택건설사업계획승인 고시  「주택법」제15조제1항에 따라 다음과 같은 내용으로 주택건설사업계획을 승인하였기에 같은 법 제15조제6항 및 같은 법 시행령 제30조제5항 규정에 따라 다음과 같이 고시합니다.                              2017년 7월  11일                             거    제    시    장 1. 사업명칭     가. 주택건설사업계획 승인 (거제시 교사․공무원 통합숙소) 2. 사업주체의 성명 및 주소      가. 성   명 : 거제시청 대표 권민호      나. 주   소 : 경상남도 거제시 계룡로 125(고현동) 3. 사업시행지의 위치·면적 및 건설주택의 규모     가. 사업위치 : 거제시 문동동 353-19 외 2필지(대지면적 : 8,308㎡)     나. 건설주택의 규모 4. 사업시행기간     가. 사업시행기간 : 2017. 12. 01. ~ 2019. 11. 30. 5. 다른 법률에 따른 인·허가 등의 의제사항     가. 「건축법」제11조에 따른 건축허가     나. 「산지관리법」제14조에 따른 산지전용허가     다. 「하수도법」제34조에 따른 개인하수처리시설의 설치신고 저소득층 위한 575세대 장기공공임대아파트 내년 3월 착공 올해 말까지 시공사 선정완료- 국토부 국고보조금 올해분 56억 교부결정 박춘광  |  geojetimes@hanmail.net 승인 2015.06.10  09:21:23  |   거제시가 저소득층을 위한 공공임대주택사업을 추진해 오던 300만원대 아파트 건립 추진이 본격화 된다. 지난 4월 23일 국토교통부가 국고보조금 올해분으로 56.56억원을 교부 결정함으로써 이사업이 탄력을 받게됐다. 시는 10일 정례브리핑을 통해 도심지 인근에 장기공공임대아파트를 건설·공급해 저소득층의 주거안정과 주거수준을 향상 시킨다는 목표로 우여곡절을 겪으면서도 이 사업이 본격 추진단계에 이른 것이라고 밝혔다.  이 공공임대아파트는 거제시 문동동 353-20번지 일원(양정·문동 지구단위계획구역 3블록)15,785㎡에 장기공공임대주택 575세대를 건축하는 것으로 영구임대 12평형 200세대, 국민임대 18평형 375세대이며 추정 사업비는  433억원이다.       ▲ 300만원대 아파트 조감도 그간 추진사항을 보면 ❍ 2013. 03. 11. : 사업부지 확보 민·관 협약체결[거제시-평산산업(주)] ❍ 2014. 05. 01. : 도시관리계획(용도지역) 결정 고시 ❍ 2014. 09. 04. : 도시관리계획(지구단위계획구역) 결정 고시 ❍ 2015. 01. 08. : 주택건설사업계획승인(경상남도) ❍ 2015. 02. 23. : 지방재정 투자사업심사(행정자치부) ❍ 2015. 04. 23. : 국고보조금(2015년 1차분-56.56억) 교부결정(국토교통부) 으로 권민호 시장의 선거공약사업으로 출발해 그 결실을 맺을 것으로 보인다.   ❏ 재원별 소요예산                        시는 이달 중으로  실시설계용역을 발주하고, 12월 중으로 시공사를 선정한 후 내년 3월 주택건설공사 착공5월에 입주자 모집(선정)을 거쳐 2018년 6월에 준공을 목표로 하고 있다. 거제시 대우조선 재산 불리기에 '들러리' 섰나 대우조선해양이 2011년 11월 거제시 옥포동 산 116 옥포중앙공원 일원 부지 5만여㎡를 자연녹지로 변경해 '옥포호텔' 기공식까지 가진 후 착공을 7년째 미루다 최근 매각했다. 거제시는 대우조선해양의 재산 불리기에 기여했다는 비난을 사고 있다. ⓒ News1 이회근 기자 대우조선 7년 전 근린공원 호텔부지로 용도 변경 시민들 "호텔부지 다시 근린공원으로 환원 해야" (부산ㆍ경남=뉴스1) 이회근 기자 = 대우조선해양이 7년 전 거제시 옥포중앙공원(도시근린공원) 일원 부지 5만1640㎡를 '옥포호텔'을 신축하겠다며 자연녹지로 도시계획용도를 변경하고 기공식까지 가졌으나 최근 매각하자, 거제시가 기업 재산 불려주기 '들러리'를 섰다는 비난을 사고 있다. 대우조선해양이 도시근린공원 때 3.3㎡당 5만~10만 원이던 부동산 가격이 2011년 12월 자연녹지 변경 후 3.3㎡당 100만 원대로 오르자 호텔을 신축하지 않고 지난달 말에 매매 계약을 했기 때문이다. 대우조선해양 관계자는 "자회사 ㈜웰리브(회사 급식, 호텔 관리, 수송, 외국인 숙소관리 등)를 650억원에 A사와 매매 계약을 체결해 중도금까지 받은 상태이며, 오는 8월 말까지 잔금을 받기로 돼 있다"며 "이 호텔부지도 함께 포함된 금액"이라고 밝혔다. 이 관계자는 "A사가 웰리브 인수 후 앞으로 이 부지에 호텔을 건축할지 여부에 대해서는 지금은 알 수 없다"고 전했다. 거제시가 호텔부지 내 옥포동 산 116(555㎡)에 2016년도 거제시에서 부과된 재산세는 28만8470원으로 1㎡당 519.7원에 불과하다. 거제시 세무과는 대우조선해양이 약속한대로 2014년 호텔을 준공했더라면 최소 10배 이상의 금액이 부과됐을 것이라고 예상했다. 대우조선해양이 결국 호텔을 신축하지 않아 거제시는 수년째 전용비, 개발이익 환수금, 재산세 등 수억 원을 부과하지 못하고 도시계획용도만 변경해주는 '들러리'만 서게 된 꼴이다. 시민들은 "조선 산업을 핑계로 도시근린공원에 대한 도시계획용도 변경 특혜를 받은 대우조선해양이 호텔을 건축하지 않았기 때문에 다시 주민들이 사용할 수 있는 '도시근린공원'으로 환원시켜야 한다"고 지적했다. 시 도시과 관계자는 "한번 도시계획용도가 변경된 지역에 대해서는 다시 환원하는 것은 있을 수 없는 일"이라며 "이미 건축 허가가 난 호텔 문제는 건축허가 부서에서 지도나 감독을 할 수 있다"고 했다. 당시 시 녹지과 공원담당은 "대우조선해양이 도시계획용도 변경을 위한 호텔사업을 완벽히 수립하고 사업기간을 정해 추진하겠다는 제안서를 도시과에 협의(찬성) 의견을 보낸 것으로 기억한다"며 "경남도와 경남도시계획위원회에서도 호텔사업 추진 계획이 명확히 수립되지 않았으면 도시계획용도 변경을 해주지 않았을 것"이라고 말했다. 경남도도시계획위원회는 2011년 11월 옥포만을 한눈에 조망할 수 있는 거제시 옥포동 옥포중앙공원 산 116 일원 부지 5만1640㎡에 대한 도시계획용도(회사 호텔 건축안)를 변경해줬다. 이에 따라 대우조선해양(당시 사장 남상태)은 2011년 12월 9일 옥포호텔 부지에서 기관장, 주민 등 300여명을 초청해 가칭 '대우조선해양 옥포호텔' 기공식을 갖고 2014년 4월 말까지 옥포호텔을 준공하겠다고 밝힌 바 있다. 옥포호텔 조성사업은 총사업비 900억 원을 들여 연면적 3만2550㎡, 지하 1층, 지상 8층 규모로 본관(객실 142실), 1개동, 별관 6개동, 연회장(500석, 300석), 주차장 366대와 부대시설로는 휘트니스, 실내스파, 칵테일바, 펩바, 레스토랑, 미팅룸, 카페 야외수영장 각종 편의시설이 들어선다고 기공식에서 발표했다.

박춘광 기자  gjtline@naver.com

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