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[단독] 거제시 아파트들 관리비 비밀!두산위브아파트 아파트관리비 비효율 논란으로 거제시 실태 분석해보니!!

힐스테이트거제의 경우 1041세대 대단위아파트임에도 1㎡당 공용관리비 656원, 전체관리비 817원에 불과하고 대동다숲도공용 581원, 전체 809원
주민들은 관심저조, 관리소는 철벽방어, 무보수 명예직 대표들은 생업으로 소극적 대응이 빚은 '공공연한 비밀?'

두산위브, 민원제기에 '불법행위여부 자료확보 조사'
'중규모 이하 아파트들 인건비 부담크다'

아파트주민대표들 코로나펜데믹으로 비대면회의에 참석수당 받아도 될까?  
*일부도표분석착오 정정: 해당아파트측에 사과드립니다.

 최근 수양동소재 두산위브아파트(2008년 건축/406세대)에서 2021년 12월 고지된 아파트관리비 비효율성 문제로 말썽이 있어, 이 아파트를 중심으로 거제시내 전체 아파트 단지 중 일부에 대한 전체관리비와 공용관리비에 대한 비교 분석(아래도표기준)을 해 보았다.

 그러데 결과는 상상을 초월한 결과가 나왔다. 비슷한 규모의 아파트들에 비해 연간 약1~2억대 정도의 관리비 차액이 발견된 것이다. 그 원인은 어디에 있는 것일까? 거제시 전체 아파트 239개 단지 중 100여개 단지와 두산위브 아파트와 비교적 유사한 규모와 조건을 가진 아파트단지를 비교분석한 도표를 게재한다.

 국토해양부는 공동주택관리정보시스템 사이트를 통해 아파트 관리비 정보를 공개하고 있다. 지역이나 단지별로 1제곱미터당 공용관리비를 검색해 볼 수 있어서 내 아파트가 부담하고 있는 관리비를 비슷한 조건 속의 다른 단지와 비교해 볼 수 있어 이를 정밀 분석해 본 것이다.

 우리 국민들의 주거형태가 아파트 생활을 하는 것이 이미 60%를 넘어 //섰다. 또 거제시내에는 현재 239개 아파트단지가 산재해 있다. 그런데 단지별 아파트관리비는 큰 차이를 보이고 있다. 아파트공용관리비는 인건비와 제세공과금 등 일반 관리비, 수선유지비, 환경미화원 인건비 등 청소비, 경비비를 포함한다.

 지난 해 12월말 고지 기준 자료에 따르면 2008년도에 건립된 거제시 수양동 두산위브(420세대)는 1㎡당 총관리비가 1,059원이며, 이중 공용관리비는 859원이었다.  반면 비슷한 시기인 2007년에 건립된 같은 인근지역의 삼성쉐르빌(406세대)은 1㎡당 관리비가 822원이며, 공용관리비는 672원이었다. 차액은 187원이 난다. 옥포동 혜성아파트 보다는 연간 2억 1,100만 원, 아주동 덕진 봄아파트 보다는 1억 9,800만 원, 고려4차아파트보다는 1억 8,800만 원이 , 롯데인벤스가 보다는 1억 7,200만 원을 더 부담하는 것으로 나타났다(아래 도표참조)

 거제시내 아파트 중 공용관리비(도표상 기준)가 가장 비싼 곳은 장평주공3차아파트로 1㎡당 1,309원으로, 능포동 성수아파트의 ㎡당 463원의 3배 수준에 가깝다. 2위는 엘리유리안 1,195원, 3위 장평노르웨이숲 1,072원, 4위 장평2차 주공 1,064원, 5위 아델하임1,061원 순이었다. 반면 공용관리비가 성수아파트 463원 다음으로 제일 싼 곳은 2위,옥포진영에이스 498원, 3위 옥포혜성 509원, 4위, 장평포레나 513원, 5위 아주덕진봄 530원 순이다. 그런데 상동힐스테이트거제는 ㎡당 656원은 대형아파트 단지인데도 대조적이었다

 전체 관리비가 제일 비싼 곳은 1위,장평동 3차 주공 1㎡당 1,309원, 2위 수월 엘리유리안 1,195원, 3위 장평노르웨이숲 1,170원, 4위 장평2차주공 1,299원, 5위 상동아델하임 1,256원 순이었다. 제일 싼 곳은 능포 성수아파트 512원, 장평포레나 513원, 아주덕진봄 530원, 고현주공 567원 옥포헤성 630원 순이다.<위 도표참조> 따라서 본사는 아파트 관리비와 관련한 문제점 등을 짚어 보았다. 

우리 아파트 관리비 적당한가?-전기요금 부과방식 아파트마다 달라
 요즈음은 관리비 고지서를 꼼꼼히 뜯어보는 주부들이 늘어나고 있다. 아파트살이가 대세인 현대인들에게 아파트 관리비란 그만큼 민감한 사안이기 때문이다. 아파트에 사는 사람들이 늘어나면서 관리비 절감은 모든 사람들의 관심사항이다. 아파트관리비 항목은 어떻게 이뤄져 있으며 절약할 수 있는 방법은 없을까? 전문가들은 “여러 세대가 모여지출이 이뤄지는 만큼 입주민들이 관심을 갖고 참여하면 아파트 관리비도 줄어 들 수 있다”고들 한다.

공용관리비 이웃 아파트와 비교 가능
관리비는 크게 공용관리비와 세대별 사용료로 나뉜다. 먼저 공용관리비에는 일반관리비와 청소비, 소독비, 승강기 유지비, 수선유지비, 장기수선충당금, 생활폐기물 수수료, 위탁 관리비, 화재보험료, 경비비 등이다. 일반관리비는 관리실 운영 인건비와 사무관리비 등이 포함되어 있고 수선유지비는 건물의 유지 보수에 사용되는 비용을 말한다. 

 장기수선충당금이란 외벽도색이나 방수공사 등 건물 수명을 늘리기 위해 아파트 주인이 반드시 적립해야 하는 금액이다. 아파트 마다 일반관리비는 조금씩 차이가 난다.그 이유는 입주자대표회의가 관리업체와 입찰을 통해 적정금액으로 계약하기 때문이다. 우리 아파트의 일반 관리비가 적정한지는 국토교통부가 운영하는 '공동주택관리정보시스템(http://www.k-apt.net)'사이트에서 확인할 수 있다.  이 곳에서는 내가 거주하고 있는 아파트뿐 아니라 이웃 아파트의 상세한 관리 정보를 볼 수 있기 때문에 비교도 가능하다. 

관리비 꼼꼼한 체크로 줄일 수 있어
공용관리비의 상당부분을 차지하는 금액이 바로 일반관리비다. '관리사무소'를 운영하는데 필요한 직원의 인건비와 관리 업무를 수행하는데 필요한 사무비용, 공과금 등을 모두 포함하는 일반관리비는 무조건적인 절감보다 불필요하게 낭비되는 항목이 없는지 잘 살펴봐야 한다. 직원 인건비를 줄이는 것이 곧 관리서비스 질 하락으로 이어질 수 있기 때문에 그만큼 신중해야한다.

 대신 경비나 청소용역을 맡은 회사에서 4대 보험료를 청구하면서 실제로 미화원이나 경비원에게 지급하지 않는 경우는 없는지 확인해야 한다. 보통 용역회사에서는 아파트와 용역계약을 하면서 언급한 보험료를 미화원이나 경비원에게 지급한다고 하고 실제로는 그렇지 않은 경우가 많다. 고령의 아파트 경비원이나 미화원은 4대 보험 가입 의무가 없음에도 4대 보험 금액을 비용으로 청구하기 때문이다. 실제로 두산위브는 경비, 청소,관리사무소 직원 등에 대한 비효율성 불만이 폭발했었다

전기료 부과 방법 적절한지 확인
 난방비나 전기료, 수도요금, 가스비 등 개별세대가 사용하는 요금도 관리비는 아니지만 관리업체가 입주자를 대신하여 납부하기 때문에 어떤 과정을 통해 부과하는지 알아두면 관리비 절약에 도움이 된다. 특히 관리비의 높은 비중을 차지하는 전기요금은 아파트별 단지 전기 사용방식에 따라 요금이 차이난다. 아파트 전기 사용방식은 저압수전과 고압수전으로 구분되고 대단지 아파트의 경우 고압수전 중에서도 단일계약 방식인지 종합계약 방식인지에 따라 전기요금 단가가 차이가 난다. 타지역의 한 아파트의 경우 계약 방법의 차이로 인해 수년간 쌓인 전기료 차감 잉여금이 수억원이 발생해 아파트 분쟁의 원인이 되기도 했다.

종 합계약은 주택용 전기 단가가 높고 공용부 적용단가가 낮기 때문에 엘리베이터를 사용하는 고층아파트에 적합하고, 단일계약은 저층아파트에 유리한 계약이다. 조사결과 공용시설 비율이 30%미만일 경우 단일계약이 유리하고, 30%이상일 경우 종합계약이 유리한 것으로 나타났다. 전기공급 계약 방식이 적당한지 확인하고 그에 맞게 적절히 부과되고 있는지 꼼꼼히 살피는 것이 중요하다. 또한 이 방법에 따라 전기요금을 부과해도 매달 얼마의 잉여금이 발생하게 되는데 이 잉여금이 적절히 사용되고 있는지도 확인할 필요가 있다.

아파트 잡수입은 금액과 사용처는 어디?
 이 밖에도 아파트에는 발생하는 잡수입이 적절하게 사용되는지 확인하는 것도 아파트 입주자들의 권리다. 일반적으로 아파트에서 발생하는 잡수입은 알뜰시장 개최권, 재활용품 판매 수입, 이동통신사 기지국 장소 대여료 수입, 게시판 광고 수입, 승강기 사용료, 어린이집 운영에 따른 임대료 수입 , 주차비 등이다. 

잡수입이라고 하지만 법률적으로 집주인을 위한 장기수선 충당금 으로 적립할 수 있는 수입과 세입자를 위해 관리비 차감, 관리비 예비비로 적립하는 금액이 다르기 때문에 수입금이 수익자에게 제대로 돌아갔는지 확인해야 한다. 이렇게 발생한 잡수입은 입주자 대표회의 의결을 거쳐 공동체 활성화나 주민자치 활동 촉진을 위한 비용으로 지출한다.

 아파트 관리비 중 공동관리비 절약은 입주민들이 아파트 관리운영에 얼마나 적극적으로 참여하는지에 따라 달라진다. 관리비에 관한 거의 대부분의 의결건이 아파트 입주자 대표회의에 있기 때문이다. 입주자 대표회의 날을 채크했다가 방청하는 것도 좋은 방법이고 회의록을 열람해도 좋다. 가능하다면 동대표로 나서서 투명하고 밝은 아파트 만들기에 나서는 것도 좋은 방법이다.

 실제로 두산위버의 경우는 전체대표는  직책수당으로 월 30~40만원을, 감사는 회의수당으로 월 10만원, 동별대표는 출석수당으로 월 5만 원을 지급받는다고 하나 2021년 코로나 펜데믹 이후는 비대면 회의도 제대로 아니하고 연간 많은 액수가 지출될 수 있느냐는 의문도 제기됐다.  

 아파트마다 규모나 사정이 다르긴 하지만 큰 격차는 이해하기 어려워
 아파트마다 규모나 특성 등 사정이 다른데 관리비에 획일적인 기준을 적용해 적정성을 판단하기 힘들다는 지적도 있다 공동주택관리정보시스템(K-apt)에 공개된 관리비 등의 내역에 대한 적정성 평가·분석 등 모니터링이 필요하다는 것이다.

 현행법은 투명한 관리비 집행과 입주민 알 권리 충족을 위해 관리주체로 하여금 해당 단지의 관리비, 사용료, 장기수선충당금 등 산출내역을 공동주택관리정보시스템(K-apt)에 공개하도록 하고 있다.

 한 관리업계 관계자는 “소방법과 건축법 등에 따라 공동주택 공법이 자주 바뀌어 그것에 따라 만들어지는 아파트가 다 다르고, 노후도나 필요한 공사 등이 다 다른데 일률적인 기준으로 비교할 수 없다”며 “전문가인 주택관리사들이 관리하고 있고 이미 외부회계감사와 입주자대표회의 감사를 통한 분기별 지출증빙 확인 등 예산 결산, 관리비 명세서와 K-apt를 통한 관리비 상세내역 공개 등이 이뤄지고 있으므로 내역 적정성 검토를 위한 또 다른 절차는 불필요하고, 의미 없다”고 말하기도 한다.

공사·용역계약 체결 시 관리비 횡령 우려 유의
 관리비용 적정성 검토-공사비, 용역비 등 공사계약, 용역계약 체결 시 공사가액 과다로 관리비 횡령 우려가 있으므로 유의해야 할 사항은 다음과 같다.
- 최고가 수의계약, 담합 수의계약, 이유없는 수의계약(업체변경), 최저가업체 부당배제, 고의유찰, 단독입찰 유도 등
- 하도급 위반, 공사가액 과대 책정, 하자보수 담보절차 불이행, 공사지체상금 부당 면제 등
- 고가 과량구입, 내부검수 절차 누락
- 입주자대표회의 의사록 불비, 근거없는 공사내용 변경, 계약서 임의변경
-승강기에 대해 정비하기로 의결했음에도 리모델링 공사계약으로 변경, 공사금액도 00백만원 증액시키거나 공사변경에 대한 입주자대표회의 관련 기록, 검토내용도 없는 경우
•낙찰업체는 입주자대표회의 동의 없이 다른 회사에 하도급 발주
•경쟁입찰 방식이나 실질은 수의계약에 가까움
·관리직원, 경비원, 미화원 휴가비 / 노인정 지원비. 직원 피복비
·CCTV설치공사, 소방시설 보수공사 / 아파트 잡공사
·입주자대표회의 회의참석비, 음료비 지출 등

줄줄새는 아파트 관리비, 효율적인 관리법은?
 
전체국민의 60% 이상이 아파트에서 살고 있고, 전국 아파트 관리비와 장기수선충당금은 한 해 10조가 넘는다. 관리비 중  문제가 되는 부분은 공용관리비인데, 아파트 전체에서 공용으로 사용한 비용을 아파트 세대수로 나누어 부담한다. 관리사무소 인건비를 포함한 일반관리비, 경비비, 청소비, 소독비, 수선 유지비 등의 항목으로 구성된다. 관리비 명세서를 보면 공용관리비에 어떤 항목들이 있고 금액이 얼마인지 알 수 있지만, 각 가정에서 절약하거나 통제하기 어려운 부분이라 내라는 대로 내야 하는 실정이다.

관리비, 표시가 너무 복잡
 단지들간 관리비 차이를 쉽게 알아보기 힘들다. 관리비가 제대로 부과되고 있는건지 주민들이 항목별로 따져보려고 해도 여의치 않다. 아파트 단지마다 관리비를 산정하는 데 있어 제각각 다른 회계 시스템을 사용하고 있기 때문이다. 각 단지들은 매달 사용료 수십만 원씩을 내고 사설업체로부터 회계 시스템을 빌려 사용하고 있는데, 어느 단지는 경비 용역비를 관리비 항목 가운데 경비비로 따로 징수하는 반면에 다른 단지는 경비 용역비를 관리사무소 직원 인건비와 합쳐서 일반관리비에 포함시키고 있다. 수선유지비도 따로 산정하는 경우가 많은데, 어떤 단지에서는 일반관리비에 포함시키는 경우도 있다. 수선유지비는 입주자가,장기수선충당금은 계약서상 특약이 없으면 소유자가 부담해야 한다는 것도 유의해야한다.. 
                           
거제시아파트단지 현황 

 

박춘광 기자  gjtline@naver.com

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