주제 39) 저당권자가 저당권에 기한 방해배제청구권을 행사하여 방해행위의 제거를 청구할 수 있는 경우 대법원 2006. 1. 27. 선고 2003다58454 판결 -

사실관계
① 나산종합건설(주)가 나대지 상태에서 (주)한국외환은행에게 근저당권설정등기를 마치고 그 대지상에 20층 규모의 오피스텔를 신축한지 1년 여 만에 지하층의 공사를 한 상태에 서 부도를 내었다.
② 피고 조합은 그 무렵 위 나산종합건설(주)로부터 건축사업 시행권을 양수하고 공사를 속행하였다.
③ 이후 위 한국외환은행으로부터 근저당권부 채권을 양수한 원고의 위 대지에 대한 임의 경매신청에 의하여 임의경매절차가 개시되었음에도 위 나산종합건설(주)는 위 건물 신축 공사를 강행하였다. 원고는 피고 조합을 상대로 「피고 조합의 공사는 원고의 저당권을 침해하는 행위」 라는 이유로 공사 중지를 구하는 소를 제기하였다.

판결요지
저당권자는 저당권 설정 이후 환가에 이르기까지 저당물의 교환가치에 대한 지배권능을 보유하고 있으므로 저당목적물의 소유자 또는 제3자가 저당목적물을 물리적으로 멸실ㆍ훼손하는 경우는 물론 그 밖의 행위로 저당부동산의 교환가치가 하락할 우려가 있는 등 저당권자의 우선변제청구권의 행사가 방해되는 결과가 발생한다면 저당권자는 저당권에 기한 방해배제청구권을 행사하여 방해행위의 제거를 청구할 수 있다.

해설
◆(抵當權) 
가. 의의
저당권이란 채권자가 채무담보를 위하여 채무자 또는 제3자(물상보증인)가 제공한 부동산 기타 목적물의 점유를 이전받지 않은 채 그 목적물을 관념상으로만 지배하다가, 채무의 변제가 없으면 그 목적물로부터 우선변제를 받을 수 있는 담보물권을 말한다(민법 제356조). 저당권설정자는 소유권과 점유를 채권자에게 이전하지 않고 종전대로 목적물을 사용ㆍ수익하면서 담보에 제공할 수 있는 반면, 채권자는 저당물의 소유권이나 점유를 이전받아 이를 보관하는 비용을 부담하지 않은 채 저당목적물의 교환가치만을 파악하여, 피담보채무의 변제가 없으면 목적물을 경매하여 그 대금으로부터 우선변제를 받을 수 있다.
나. 저당권의 침해에 대한 구제
1) 의의
저당권의 침해란 저당권의 담보가치를 위태롭게 하는 것, 즉 저당권자가 저당목적물의 교환가치로부터 우선변제를 받는 것을 위태롭게 하는 일체의 행위를 말한다.
2) 침해에 대한 구제방법
가) 물권적 청구권
(1) 침해의 제거ㆍ예방의 청구
저당권자는 그 침해가 있으면 물권에 기하여 방해의 제거 또는 예방을 청구할 수 있다(민법 제370조, 제214조).
(2) 유해등기(有害登記)의 말소청구
이미 피담보채무가 변제되었음에도 불구하고 선순위의 저당권등기가 말소되지 않고 있는 경우에서와 같이 법률상 무효이지만 사실상 저당권의 실행 또는 양도에 장애를 받는 경우에, 저당권자는 방해제거청구로 그 등기의 말소를 청구할 수 있다(민법 제370조, 제214조).
(3) 제3자이의의 소
가령 저당권에 우선하는 권리를 갖지 않은 채권자가 저당부동산의 종물에 대하여 강제집행을 하는 경우에, 저당권자는 민사집행법 제48조에 의하여 제3자이의의 소를 제기할 수 있다.
나) 손해배상청구권
저당권자는 저당권 자체의 침해를 이유로 침해자에 대하여 불법행위에 기한 손해배상을 청구할 수 있다(민법 제750조). 저당목적물의 소유자, 즉 저당권설정도 침해자로 될 수 있다.

저당권은 저당부동산의 교환가치를 파악하는 것이므로, 저당권에 대한 침해가 있더라도 나머지 가치만으로도 채권의 완전한 만족을 얻을 수 있으면 손해배상청구권이 발생하지 않는다. 즉, 손해배상청구권은 목적물의 침해로 인하여 저당권자가 피담보채권의 완전한 만족을 얻을 수 없게 되는 경우에 발생한다.

◆근저당(根抵當)
근저당이란 계속적 거래관게로부터 발생하는 다수의 불특정채권을 장래의 일정시기(결산기)에 일정한 한도(채권최고액)까지 담보하는 저당권, 즉 그 담보할 채무의 최고액만을 정하고 채무의 확정을 장래에 보류하여 설정하는 저당권을 말한다(민법 제357조).근저당권은 장래의 증감ㆍ변동하는 불특정의 채권을 담보하는 점에서, 현재 또는 장래의 특정의 채권을 담보하는 보통의 저당권과 다르며, 또한 근저당권의 피담보채무가 확정될 때까지 채무의 소멸 또는 이전은 근저당권에 영향을 미치지 않는다는 점에서(부종성의 부정, 민법 제357조 제1항 후문), 피담보채권의 소멸에 의하여 소멸하는 보통의 저당권과 다르다(민법 제369조 참조).

◆물권적 청구권
물권적 청구권(물상청구권이라고도 한다)이란 물권내용의 완전한 실현이 방해받고 있거나 방해받을 염려가 있는 경우에, 그 방해자에 대하여 방해의 제거 또는 예방에 필요한 행위 등 물권내용의 실현을 가능하게 하는 행위(작위 또는 작위)를 청구할 수 있는 권리를 말한다. 방해의 모습에 따라 반환청구권, 방해제거청구권, 방해예방청구권으로 분류한다. 물권적 반환청구권은 타인이 권원 없이 물권의 목적물을 점유하는 경우에(점유를 잃은 이유는 불문한다), 점유를 회복하기 위하여 그 반환을 청구하는 권리이다(민법 제213조, 제204조).

물권적 방해제거청구권은 물권자가 점유침탈 외의 형태로 물권의 실현을 방해받는 경우에(피담보채무가 변제되었음에도 남아 있는 선순위의 저당권등기도 이에 속한다), 그 방해의 제거를 청구하는 권리이다(민법 제214조, 제205조).물권적 방해예방청구권은 현재 물권의 실현이 방해받고 있지는 않지만 장래 방해가 생길 염려가 있는 경우에, 그 예방을 청구하는 권리이다(민법 제214조, 206조).

 이 사건에서 대법원은,
원심은, 나산종합건설(주)가 대지에 관하여 ㈜한국외환은행에게 근저당권설정등기를 마치고 그 대지상에 20층 규모의 오피스텔을 신축한지 1년 여 만에 지하층의 공사를 한 상태에서 부도를 내자, 피고 조합이 그 무렵 위 회사로부터 건축사업 시행권을 양수하고 공사를 속행하였고, 이후 위 은행으로부터 저당권부 채권을 양수한 원고의 신청에 의하여 임의경매절차가 개시되었음에도 공사를 강행한 사실을 인정한 다음 피고 조합의 공사는 원고의 저당권을 침해하는 행위라고 판단하여 그 중지를 구하는 이 사건 청구를 인용하였는바,「저당권자는 저당권을 방해하거나 방해할 염려있는 행위를 하는 자에 대하여 방해의 제거 및 예방을 청구할 수 있다(민법 제370조, 제214조).

저당권은 목적 부동산의 사용ㆍ수익을 그대로 설정자에게 맡겨 두었다가 경매절차를 통하여 경매목적물을 환가하고 그 대금에서 피담보채권을 우선 변제받는 것을 본질적인 내용으로 하는 담보물권으로서(민법 제356조) 저당부동산의 소유자 또는 그로부터 점유권원을 설정받은 제3자에 의한 점유가 전제되어 있으므로 소유자 또는 제3자가 저당부동산을 점유하고 통상의 용법에 따라 사용ㆍ수익하는 한 저당권을 침해한다고 할 수 없다.

그러나 저당권자는 저당권 설정 이후 환가에 이르기까지 저당물의 교환가치에 대한 지배권능을 보유하고 있으므로 저당목적물의 소유자 또는 제3자가 저당목적물을 물리적으로 멸실ㆍ훼손하는 경우는 물론 그 밖의 행위로 저당부동산의 교환가치가 하락할 우려가 있는 등 저당권자의 우선변제청구권의 행사가 방해되는 결과가 발생한다면 저당권자는 저당권에 기한 방해배제청구권을 행사하여 방해행위의 제거를 청구할 수 있다.」는 법리에 비추어 볼 때 정당하고, 거기에 근저당권에 기한 방해배제청구권과 경매에 관한 법리 오해의 위법이 없다고 판시하였다.

[참조조문]
민법 제214조[소유물방해제거, 방해예방청구권]
소유자는 소유권을 방해하는 자에 대하여 방해의 제거를 청구할 수 있고 소유권을 방해할 염려있는 행위를 하는 자에 대하여 그 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있다.민법 제370조[준용규정] 제214조, 제321조, 제333조, 제340조, 제341조 및 제342조의 규정은 저당권에 준용한다.

[참조판례]
대법원 2004. 3. 29. 자 2003자1753 판결; 대법원 2005. 4. 29. 선고 2005다3243 판결.

박춘광 기자  gjtline@naver.com

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