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[법무사 신성구-'생활법률이야기42']미등기 건물매수인의 불법점유자에 대한 건물 명도청구방법신성구: 법학박사/법무사신성구 사무소장/해성고출신
주제 42) 미등기 건물매수인의 불법점유자에 대한 건물 명도청구방법
- 대법원 1980. 7. 8. 선고 79다1928 판결 -

사실관계
원고는, 본건에서 문제된 건물을 신축하여 그 소유권을 원시 취득한 소외인으로부터 미등기인 채로 이를 매수하였고, 동 소외인은 위 건물에서 이사하였으나 동 소외인과 동거하던 그의 어머니 또는 처인 피고들은 아직 원심판시와 같은 건물부분을 각 점유하고 있다. 이에 대하여 원고는 피고들을 상대로 가옥명도청구의 소를 제기하였다.

판결요지
원고가 미등기 건물을 매수하였으나 소유권이전등기를 하지 못한 경우에는 위 건물의 소유권을 원시취득한 매도인을 대위하여 불법점유자에 대하여 명도청구를 할 수 있고, 이 때 원고는 불법점유자에 대하여 직접 자기에게 명도할 것을 청구할 수도 있다.

해설
미등기 매수인의 보호
1) 부동산물권변동에 관하여 형식주의를 채택한 민법 제186조의 적용으로 인하여 부동산 매수인이 대금을 완납하고 등기이전에 필요한 서류를 교부받고, 목적물을 인도받아 점유ㆍ사용ㆍ수익하고 있으나 아직 이전등기를 마치지 않은 자는 소유권이 인정되지 않는다.

  그러나 판례는, 부동산을 매수하여 점유하고 있는 자는 소유자로서의 등기명의가 없다 하더라도 그 권리의 범위 내에서는 그 점유 중인 건물에 대하여 법률상 또는 사실상의 처분을 할 수 있는 지위에 있으며(대법원 1986. 12. 23. 선고 86다카1751 판결 등 참조), 
 
사실상의 소유 또는 실질적 소유라는 개념은 매매 등 소유권 취득의 원인 되는 법률요건이 성립되어 소유권 취득의 실질적 요건은 모두 갖추고 있으나 그 형식적 요건인 자기 명의의 등기를 갖추고 있지 아니한 경우를 의미한다고 하고 있다(대법원 2000. 10. 13. 선고 98다55659 판결 등 참조).

 2) 법률행위로 인한 물권변동은 물권행위와 등기에 의하여 일어난다. 물권변동을 목적으로 하는 계약 등의 법률행위를 한 당사자는 공동으로 그에 관한 등기를 신청하는 것이 보통이지만 어느 일방이 공동신청에 협력하지 않을 경우 등기청구권이 문제된다.
  법률행위에 의한 물권변동에서 매수인의 등기청구권은 채권적 등기청구권이며 그 발생원인은 채권계약이다. 실체적 권리관계를 갖는 매수인이라도 민법 제186조의 등기를 마치지 않은 한 소유권자가 될 수 없고, 매수인은 매도인에 대하여 등기청구권만을 갖게 될 뿐이다.

 3) 물권적 청구권을 행사할 수 있는 자는 현재(재판상 청구의 경우에는 사실심의 변론종결시) 물권을 정당하게 가지는 자이어야 하며, 그 상대방은 현재 물권을 침해하고 있거나 침해할 염려가 있는 자이다.

  원고가 미등기 건물을 매수하였으나 소유권이전등기를 하지 못한 경우에는 위 건물의 소유권을 원시취득한 매도인을 대위하여 불법점유자에 대하여 명도청구를 할 수 있고, 이 때 원고는 불법점유자에 대하여 직접 자기에게 명도할 것을 청구할 수도 있다.

권리의 발생
권리의 발생(권리의 취득)으로 종전에 없던 권리가 새로 생기는 원시취득(原始取得), 즉 절대적 발생(예: 건물의 신축, 동산의 선의취득 등)과 타인이 가지고 있던 기존의 권리가 승계되어 다른 사람에게 생기는 승계취득(承繼取得), 즉 상대적 발생이 있으며, 승계취득(承繼取得)은 매매나 상속 등에 의하여 전주(前主)가 가지고 있던 권리가 동일성을 유지하면서 그대로 승계되는 이전적 승계(移轉的 承繼) (권리의 동일성을 유지하면서 그 주체가 바뀌는 것. 예: 매매ㆍ상속 등)와 소유자로부터 지상권이나 저당권을 설정받는 경우와 같이 전주(前主)의 권리내용의 일부만을 승계하는 설정적 승계(設定的 承繼) (예: 저당권설정 등)로 나뉜다.

  이전적 승계는 다시 개별적 취득원인에 의하여 개개의 권리를 취득하는 특정승계(特定承繼)  (예: 매매에 의한 소유권 취득)와 前主가 가지던 다수의 권리들을 포괄적으로 취득하는 포괄승계(包括承繼) (예: 피상속인의 사망에 의한 상속, 포괄유증, 회사의 합병)로 나뉜다.

채권자대위권(債權者代位權)
1) 채권자대위권은 채권자가 자기 채권을 보전하기 위하여 채무자의 권리를 대신 행사할 수 있는 권리이다(민법 제404조 제1항 본문).

 2) 채권자대위권은 소송법상의 권리가 아니라 실체법상의 권리이며, 재판상은 물론 재판 외에서도 행사할 수 있다. 채권자대위권은 법률의 규정에 의하여 채권자가 자신의 이름으로 채무자의 재산에 대한 보존ㆍ관리ㆍ처분행위를 하고, 이를 위한 법률행위뿐만 아니라 사실행위, 소의 제기를 포함한 소송상의 행위도 대신 행사할 수 있는 권리이다(법정재산관리권설).
 
 3) 채권자대위권을 행사하기 위하여는, 
  채권자의 채무자에 대한 채권(피보전채권)이 이행기가 도래하고 채권보전의 필요성이 있어야 하며, 채무자가 채무자의 제3채무자에 대한 권리(피대위권리)를 행사하지 않을 것이 요구된다.

 4) 채권자대위권 행사의 모든 효과는 채무자에게 귀속되어 모든 채권자의 공동담보로 된다. 따라서 채권자대위소송에 있어서 이행의 상대방은 원고인 채권자가 아니라 채무자인 것이 원칙이다.

  이 사건에서 대법원은, 
소외인으로서는 그 자신은 위 건물에서 퇴거하였다 하더라도 원고에게 소유권을 취득케 하기 위하여 이전등기를 하여 줄 의무가 있을 뿐만 아니라, 원고로 하여금 그 건물에 대한 완전한 권리행사를 함에 지장이 없도록 협력할 의무가 있다할 것이고.피고들은 점유보조자에 불과하였다고 하지만, 피고들이 동 소외인은 이미 위 건물을 매도하고 퇴거하였음에도 불구하고, 동 건물이 동 소외인의 소유가 아니라고 주장하면서 동 소외인의 의사에 반하여 위 건물부분을 점유하고 있는 것이라면 결국 피고들에게 있어서 그 점유에 대한 적법한 권원이 있다 할 수 없고, 따라서 소유자인 동 소외인에 대한 관계에 있어서는 불법점유자라고 할 것이니, 원고가 아직 위 건물에 대한 소유권이전등기를 경료받지 못하여 소유자가 아니라 하더라도 불법점유자인 피고들에게 매도인인 위 소외인을 대위하여 명도청구를 할 수 있다 할 것이고,이때 원고는 피고들에 대하여 직접 자기에게 명도할 것을 청구할 수도 있는 것이다. 라고 판시하고 있다.

[참조조문]
민법 제195조[점유보조자]
가사상, 영업상 기타 유사한 관계에 의하여 타인의 지시를 받어 물건에 대한 사실상의 지배를 하는 때에는 그 타인만을 점유자로 한다.

민법 제404조[채권자대위권]
① 채권자는 자기의 채권을 보전하기 위하여 채무자의 권리를 행사할 수 있다. 그러나 일신에 전속한 권리는 그러하지 아니하다
② 채권자는 그 채권의 기한이 도래하기 전에는 법원의 허가없이 전항의 권리를 행사하지 못한다. 그러나 보전행위는 그러하지 아니하다.

박춘광 기자  gjtline@naver.com

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